הזדמנות למשקיעים: חלון הזדמנויות בשוק הנדל"ן הלוגיסטי בארה"ב והשקעה באמצעות קרן ALTO

שוק הנדל"ן בארה"ב באופן כללי

שוק הנדל"ן בארה"ב מצוי כעת בנקודת מפנה מעניינת: מצד אחד, הריביות הגבוהות של השנה האחרונה יצרו לחץ על מחירי הנכסים ועל בעלי נכסים ממונפים. מצד שני, הצפי לירידת ריביות ב-2024-2025, יחד עם המשך מגמת ה- Reshoring (חזרה לייצור מקומי בארה"ב או מקסיקו) והגידול בסחר המקוון, מייצרים הזדמנות ייחודית למשקיעים המחפשים כניסה אסטרטגית לשוק.

בימים אלה, משקיעים מוצאים את עצמם בפני אתגרים משמעותיים כאשר הם מתמודדים עם השאלה: "כיצד להשקיע את הכספים?" הכלכלה האמריקאית ושוק הנדל"ן בארה"ב? מושפעים מאד מהשינוי בריביות אשר יוצר מציאות מאתגרת:

  • אי-ודאות בשוק: התנודתיות בשוק הנדל"ן, גורמת למשקיעים להרגיש לא בטוחים לגבי ההשקעות שלהם. מחירי הנכסים עשויים להשתנות באופן משמעותי, ויש חשש מהשקעה בנכסים שיכולים לאבד ערך.
  • הצורך בגיוון השקעות: עם השקעות נדל"ן מסורתיות שעשויות להיות פחות אטרקטיביות, משקיעים נדרשים לחפש אפשרויות גיוון חדשות כדי למזער סיכונים. זה יכול לכלול מעבר בין סוגי נכסים שונים או השקעה באזורים גאוגרפיים שונים.
  • לחץ פיננסי על בעלי נכסים: בעלי נכסים ממונפים חווים לחצים פיננסיים בעקבות עליית הריביות, דבר שיכול להוביל להזדמנויות רכישה אטרקטיביות, אך בעלות סיכון דוגמת עלויות שיפוץ גבוהות וניהול הקשר עם שוכרים קיימים.
  • הצורך במידע אמין: משקיעים זקוקים לגישה למידע מהימן על מגמות השוק בארה"ב, נתוני השכירות, ועלויות תפעול כדי לקבל החלטות מושכלות. חוסר במידע כזה יכול להוביל להחלטות שגויות.
  • השפעות כלכליות נוספות: השפעות כמו שינויי רגולציה, חוקים חדשים, ותנודות כלכליות כוללות גם הן אתגרים משמעותיים. כל שינוי כזה יכול להשפיע ישירות על התשואות שהמשקיעים יכולים לצפות מההשקעות שלהם.

 

שוק הנדל"ן בארה"ב מציע מספר אלטרנטיבות למשקיעים:

  • נדל"ן למגורים: לצד תשואות נוחות משכירות וביקוש גבוה באזורים צומחים, הריבית הגבוהה מקשה על רכישת נכסים. בנוסף, קיים חשש מעודף בנייה בשנים האחרונות, עלויות ביטוח שזינקו לשמיים, ועלויות תחזוקה גבוהות.
  • נדל"ן מסחרי (משרדים, חנויות): מגפת הקורונה בעולם ובארה"ב בפרט גרמה לעבודה היברידית וביקושים נמוכים יותר לשטחי משרד ולחוזי שכירות ארוכי טווח, בסגמנט זה. בנוסף, קיימים כ-120,000 מרכזים מסחריים פתוחים הנהנים מפריחה מחודשת וביקוש גבוה כנגזרת של "עבודה מהבית" .
  • מרכזים לוגיסטיים: מציעים הזדמנויות משמעותיות למשקיעים בזכות הביקוש הגובר למבנים יעילים לאחסון והפצה, אך כרוכים גם בסיכונים כמו שינויים כלכליים ותחרות גוברת הדורשים ניהול צמוד וניסיון משמעותי.

 

שלוש מגמות מאקרו מעצבות מחדש את שוק הנדל"ן הלוגיסטי בארה"ב:

האצה דרמטית בתחום האי-קומרס: מעבר מסיבי לקניות אונליין מייצר ביקוש גדול למרכזי אחסון ושילוח מודרניים, במיוחד כאלה המאפשרים אוטומציה ותפעול מתקדם.

מהפכת ה-Reshoring: המגמה של החזרת הייצור לארה"ב ולמקסיקו מובילה לביקושים חדשים למרכזים לוגיסטיים, במיוחד באזור ה-Sun Belt. טקסס, למשל, מושכת השקעות משמעותיות מחברות כמו טסלה וסמסונג, כשכל השקעה כזו מייצרת ביקוש נוסף מצד שרשרת האספקה המקומית.

מודרניזציה של המלאי הקיים: כ-75% מהמרכזים הלוגיסטיים בארה"ב בני יותר מ-20 שנה ואינם מותאמים לדרישות המודרניות של ניהול שרשרת אספקה. הצורך בשדרוג המלאי הקיים מייצר הזדמנויות השבחה משמעותיות. 

 

השקעה באמצעות קרנות השקעה בתחום הנדל"ן

מדוע כדאי להשקיע בקרן נדל"ן ולא בעסקה בודדת?

השקעה בקרן נדל"ן שונה מהותית מהשקעה בעסקת נדל"ן בודדת בכך שהיא מספקת למשקיע יתרונות של פיזור סיכונים, ניהול מקצועי וגמישות רבה יותר. בניגוד לעסקה בודדת, בה המשקיע חשוף לתנודתיות של נכס אחד, קרן נדל"ן יכולה להציע, כתלות במנדט ההשקעה שלה, גיוון של ההשקעות באמצעות תיק נכסים הכולל מספר סוגי נדל"ן כגון מרכזים לוגיסטיים, קמעונאיים ומגורים או השקעה באזורים גיאוגרפיים שונים.

בנוסף, בעוד שבעסקת נדל"ן בודדת המשקיע נדרש לנהל את הנכס בעצמו או לשכור שירותי ניהול בתשלום נוסף, בקרן נדל"ן הניהול נעשה על ידי מומחים בעלי ניסיון, מה שמבטיח טיפול מקצועי בשדרוג, תפעול והשבחה אסטרטגית של הנכסים. קרן נדל"ן מאפשרת למשקיעים גישה למומחיות נרחבת בנדל"ן, תוך צמצום הצורך בניהול אישי.

לפי איזה קריטריונים כדאי למשקיעים לבחור את קרן השקעות הנדל"ן המניב שלהם?

  • ניסיון והשקעות קודמות: חשוב לבחור בקרן עם היסטוריה מוכחת של הצלחות בתחום כאשר עדיפה קרן אשר פועלת למשך תקופה שאפשרה לה להשלים מספר מחזורי השקעה, דבר המעיד על יציבות וניסיון בשוק.
  • גודל ואיכות הנכסים: יש לבחון את הערך הכולל של הנכסים המנוהלים על ידי הקרן. קרן המנהלת נכסים בשווי משמעותי ביחס לשוק הרלוונטי מעידה על היכולת שלה להשקיע בפרויקטים משמעותיים ואיכותיים.
  • נוכחות בשטח: לקרן עם עובדים הפועלים בשטח יתרון בכל הנוגע לגישה מהירה להזדמנויות והבנה מעמיקה של השוק המקומי.
  • אסטרטגית השקעה ברורה: יש לוודא שלקרן יש אסטרטגיית השקעה ברורה ומותאמת לצרכי השוק הנוכחי, המפרטת את תחומי ההתמחות שלה ואת סוגי הנכסים שבהם היא מתמקדת.

קרן אלטו

מדוע עכשיו זה הזמן הנכון להשקיע?

"אנחנו נמצאים בשלב מעניין במחזור ההשקעות הנדל"ני", מסביר יניב מלמוד, מייסד שותף בקבוצת אלטו נדל"ן. "זהו 'שלב התקווה' – נקודה בה השוק מתחיל להתאושש, המחירים עדיין אטרקטיביים, והריבית צפויה לרדת. עבור משקיעים אסטרטגיים, זו נקודת כניסה טובה".

מודל השקעה מותאם לשוק הנוכחי

קבוצת אלטו נדל"ן, הפועלת בשוק הנדל"ן האמריקאי מזה כ-15 שנים, החל משנת 2009, ואשר תחת ניהולה הושקעו סכומים משמעותיים בארה"ב, מציעה גישה ייחודית להשקעה בשוק זה דרך מודל של קרן Evergreen המתמקדת בנכסים לוגיסטיים ומרכזים מסחריים פתוחים. בשונה מקרנות מסורתיות, המודל מאפשר כניסה גמישה אחת לתקופה שנקבעת על ידי מנהלי הקרן בהתאם לצרכי המימון שלה, עם מנגנון Capital Calls  שמבטיח שימוש יעיל בהון המשקיעים.

"אחד היתרונות הבולטים שלנו הוא עובדי אלטו הנמצאים בשטח – Boots On The Ground, עם משרדים בדאלאס, אטלנטה וקולומבוס, מה שמאפשר לנו לזהות ולנצל הזדמנויות באופן מהיר", מוסיף מודי כידון, מייסד שותף בקרן. "זה במיוחד קריטי בשוק הנוכחי, בו יש הזדמנויות לרכישת נכסים איכותיים במחירים נוחים מבעלי נכסים הנמצאים תחת לחץ מימוני."

לדבריו, השוק הנוכחי מציע הזדמנות למשקיעים להיכנס להשקעות בנדל"ן מסחרי ובעיקר לוגיסטי, שמהווה את אחד התחומים הצומחים והמבוקשים ביותר כיום. "אנחנו מתמקדים בנכסים במיקומים אסטרטגיים עם פוטנציאל השבחה. טקסס, לדוגמה, לא רק מציעה כלכלה חזקה  ואוכלוסייה בצמיחה, אלא גם תשתיות תחבורה מתקדמות שמאפשרות גישה מהירה לכל רחבי ארה"ב" (שדה התעופה בדאלאס הוא השני הכי עסוק בעולם למשל).

דוגמאות מהשטח

פרויקט הדגל של הקרן בדאלאס – ALTO Intermodal 45 ממחיש את האסטרטגיה: מרכז לוגיסטי בשטח של 25,000 מ"ר שהושכר מראש לזרוע הלוגיסטיקה של Kawasaki. "הצלחנו להשכיר את הנכס לשוכר חזק עוד בשלב הבנייה ", מציין כידון. "זה אפשר לנו לבצע מימון מחדש מוקדם מהצפוי ולייצר ערך משמעותי למשקיעים".

Alto Intermodal 45: הושכר מראש כבר בשלבי הבניה (ALTO)

Alto Intermodal 45: מיקום מרכזי ודרכי גישה נוחות (ALTO)

נכס נוסף המדגים את אסטרטגיית הקרן הוא Arbor Park בסן אנטוניו, טקסס – מרכז מסחרי שכונתי שנרכש במהלך שנת 2023 בהנחה משמעותית מקרן נדל"ן גדולה שנקלעה לקשיי נזילות. הנכס נרכש משמעותית מתחת לעלות הבנייה שלו, מה שהביא לתשואה שוטפת נאה מהיום הראשון.

Arbor Park, סן-אנטוניו, טקסס (ALTO)

Arbor Park, סן-אנטוניו, טקסס – מאוכלס כבר מיום הרכישה ע"י מותגים מובילים בארה"ב (ALTO)

מבט קדימה

"עבור משקיעים המחפשים חשיפה אסטרטגית לשוק הנדל"ן האמריקאי, התקופה הנוכחית מציעה חלון הזדמנויות ייחודי", מסכם מלמוד. "השילוב של מחירי כניסה אטרקטיביים, צפי לירידת ריביות משמעותית, ומגמות מאקרו חיוביות באזורי היעד –  במיוחד באזור ה-Sun Belt (מדינות בדרום ארה"ב), שהוא האזור הצומח ביותר בארה"ב, יוצרים פוטנציאל משמעותי הן לתשואה שוטפת והן לעליית ערך בטווח הבינוני-ארוך".

ה-Federal Reserve: צפוי להמשיך להוריד ריבית במהלך השנה וחצי הקרובות (Envato)

פרסום זה הינו בגדר פרסום כללי ביחס להשקעה ב ALTO Real Estate Holdings LP – ו/או תאגידים הקשורים אליה ("הקרן"). ההשקעה בקרן תוצע ותבוצע על ידי עד 35 ניצעים ו/או משקיעים הנמנים על סוגי המשקיעים המפורטים בסעיף 15א(ב) לחוק ניירות ערך התשכ"ח–1968 והתוספת הראשונה לחוק ("משקיעים כשירים"), והיא אינה מוצעת לציבור או מיועדת לו. פרסום זה אינו מהווה הצעה לרכישת ניירות ערך או הזמנה להציע הצעות לרכישת ניירות ערך שיונפקו בקשר עם ההשקעה בפרויקט. המידע הכלול בפרסום זה אינו בגדר המלצה, חוות דעת ייעוץ באשר לכדאיות השקעות או הבטחת תשואה כלשהי בקשר עם ההשקעה, אין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם והוא אינו מהווה תחליף לשיקול דעתו של המשקיע הפוטנציאלי ו/או לייעוץ מקצועי (כלכלי, משפטי, מיסויי וכד') בכל הנוגע להשקעה בקרן ולסיכונים השונים הקשורים בה (לרבות סיכוני מקרו כלכלה וסביבה עסקית בארה"ב). השקעה בקרן, תיעשה רק על בסיס מסמכי השקעה מלאים, הכוללים התייחסות מפורטת לתנאי ההשקעה בקרן ולסיכונים הקשורים בהשקעה בה ובכפוף להוראות כל דין. אין בפרסום זה כדי ליצור התחייבות כלשהי של הקרן ו/או מי מטעמה, והקרן ו/או מי מטעמה, לא יהיו אחראיים כלפי כל אדם או תאגיד לכל נזק שעלול להיגרם לו כתוצאה משימוש בפרסום זה או הסתמכות עליו. נתונים ותחזיות הכלולים בפרסום זה, מובאים ממקורות חיצוניים שלא נבדקו על-ידי הקרן, תוך הסתמכות על הניתוח והבחינה העובדתית שבוצעו על ידי המפרסם. כמו כן, בפרסום זה כלולים נתונים ותחזיות הנוגעים להשקעה בנכסי נדל"ן בחו"ל והשקעות בכלל שמקורם בסקרים, פרסומים ומחקרים שונים של צדדים שלישיים. הקרן אינה אחראית לתוכנם של סקרים, פרסומים ומחקרים אלו, כאשר מובהר בזאת כי נתונים אילו אינם תוצאות פעילותה של הקרן וכי תחזיות כלשהן הכלולות בפרסומים עשויות להשתנות, בין היתר כתוצאה מהתממשות סיכונים שונים הקשורים בהשקעה.
Twitter Linkedin Facebook

Accessibility

Twitter Linkedin Facebook

Accessibility

Iman Haddad

Director & Head of Development

Iman is a results-driven real estate professional with over 15 years of experience in civil engineering, development, and construction. Throughout his career, he has managed projects totaling nearly $500 million across the United States, covering a wide range of property uses including Retail, Multifamily, Office, Industrial, and Hospitality. With a comprehensive understanding of the real estate lifecycle, Iman brings valuable expertise from deal inception, through design and construction, to project completion and turnover. Prior to ALTO, Iman held a position of Senior Development Manager for multiple private equity family offices and was responsible for managing over 1.5 million square feet of developments. Prior to that, Iman was a Civil Engineer in the Dallas-Fort Worth region and was responsible for design, pre-construction, and planning of world-class projects. Iman holds a Bachelor of Science in Civil Engineering from the University of Texas at Arlington and an Executive MBA from Southern Methodist University Cox School of Business in Dallas, TX. Iman is a licensed member of the Texas Real Estate Commission, and The North Texas Commercial Association of Realtors.

 

Ariel Even

Member of the Investment Committee

A highly experienced real estate investment leader, with a deep understanding of market dynamics, risk management, and portfolio optimization. Ariel drove Ravad's success as CEO, managing a NIS 2.5 billion portfolio of income-generating properties. Prior to that, he co-founded and led REIT 1 which is Israel's first REIT, overseeing a NIS 1 billion portfolio. He also served as Deputy CEO at Gazit Globe for 5 years.

David B. Henry

Chairman of the Investment Committee

A real estate investments expert with a rich proven track record, David spearheaded Kimco Realty Corporation's growth as its Vice Chairman and CEO from 2001 to 2016. Before that, he held the prestigious position of Senior Vice President and Chief Investment Officer at GE Capital Real Estate, steering the company's investment strategies and pension advisory activities across the US and international markets for 23 years. David's extensive experience has granted him a profound understanding of real estate market dynamics and the ability to identify and capitalize on lucrative investment opportunities.

Ran Preis

CPA – VP of Acquisitions

Ran brings a diverse and well-rounded skillset, spanning accounting, financing, debt and equity research, acquisition, and disposition. Since joining ALTO Real Estate Investment Funds in 2016 he has a demonstrated track record of success in closing acquisitions and securing financing for over $350 million of investments in shopping centers.

Before that, he gained valuable experience in the real estate finance industry at Edmond de Rothschild Investment Services and at Deloitte, where he audited leading public and private real estate companies.

He holds a CPA designation, a BA in Economics & Accounting, and an MSc in Management from Tel Aviv University.

Dor Dezalovsky

VP of Asset Management

Dor is a versatile real estate expert with a comprehensive skillset that spans accounting, tax law, financing, asset management, and disposition. He actively contributes to the management of our portfolio, which encompasses 50 properties valued at over $1 billion and comprising 10 million square feet. His expertise has also been instrumental in the successful disposition of 30 properties, valued at more than $250 million, and the refinance of over $200 million in debt.

Before joining ALTO Real Estate Investment Funds in 2017, Dor gained valuable experience in business development for a private real estate company in Israel, international tax consulting with PwC Israel, and corporate law with Shibolet & Co. His academic background includes a B.A. in Accounting and an LL.B. in Law from Tel Aviv University.

Pnina Krasutsky-Amiran

CFO

An experienced financial expert with over 17 years in the real estate sector, Pnina has served as the CFO of Ravad LTD, a publicly traded real estate investment company listed on the Tel Aviv Stock Exchange (RAVD) before she joined ALTO Real Estate Investment Funds. In this capacity, she oversaw the financial management of the company's operations across the UK, Canada, Germany, Switzerland, and Israel. Pnina's extensive background also includes positions as Senior Controller at the Jerusalem Economy Company Ltd (JEC), Senior Controller at the Nanette Real Estate Group NV, and Senior Manager in the Ernst & Young Real Estate Division.

Her academic credentials include a CPA designation, and a BA in Accounting and Business from The College of Management Academic Studies.

Yaniv Melamud

Co Founder & CEO

With over 15 years of experience in the real estate sector, Yaniv founded ALTO alongside Mody Kidon and has since served as the  Fund’s CEO and an Investment Committee Member.

Before launching ALTO Real Estate Investment Funds, he was Head of the Private Equity Division at Harel Insurance Investments & Financial Services, Ltd, one of Israel's leading insurance groups. In this role, he oversaw the management of a multi-billion ILS portfolio encompassing nearly 100 private local and global funds and companies with a focus on real estate and infrastructure investments. Earlier in his career, Yaniv served as Senior Economist at the Fast Lane national transportation project in collaboration with the Cross Israel Highway Company Ltd.

He holds an MBA in Finance and Accounting from Tel Aviv University.

Mody Kidon

Co-Founder & Executive Chairman

A seasoned real estate veteran with over 30 years of experience, Mody brings a wealth of expertise and leadership to his role in ALTO Real Estate Investment Funds, also serving as an Investment Committee Member. He is also the CEO of the Gitam Group with interests in real estate, advertising, financials, technology, and private equity. His accomplishments include co-founding and co-owning Vitania, a public real estate company established in 1995, and serving as a pilot in the Israeli Air Force, where he attained the rank of Major. His academic credentials include a BA in Economics from Tel Aviv University and an AMP from the Harvard Business School.